土地市场的特点

1. 土地市场的特点

雷利·巴洛维教授认为 , 不动产市场具有如下几个特点 ：(1) 不动产市场只是针对待售财产总供给量的一部分而言 ；(2) 产品位置的固定性；(3) 产品的非标准化和异质性；(4) 影响不动产交易的特别法律条例 ；(5) 对当地供求状况的依赖性 ；(6) 绝大多数交易是高额交易；(7) 习惯上采用信贷方式来补充多数买者的有限自有财产 ；(8) 普通买者非经常的市场参与 ；(9) 广泛的经纪人服务。从市场理论上讲, 在一定的价格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但从现实的土地市场而言, 市场供给只是土地总量的待售部分。同时 , 由于土地位置的固定性和土地市场的地域性 , 无法形成统一的市场价格, 各市场之间 , 地产增值、贬值等相互影响不强烈 , 价格只依赖于当地供给与需求。土地市场交易中的权利受到一系列法律约束 , 任何权利的申请、转移, 都须有法律依据。由于普通的地产市场买卖者不了解市场行情或缺乏经验, 为了使价格公平合理, 必须有经纪人服务。地产经纪人对土地市场 行情有较充分的了解 , 也有丰富的经验, 能促使交易顺畅进行, 因而, 这种服务也是有偿的。美国不动产学术界认为：不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下 ：(1) 一般商品市场 , 交易的商品或劳务本质上是同质产品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不动产市场 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 没有两宗土地在实体上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市场无高效率。(2) 一般商品市场 , 市场参与者众多 , 自由竞争充分 , 较难形成垄断 ; 但在不动产市场, 在一定时间内 , 只有少数购买者和出售者 , 每一类型土地只在某一价格范围和地域内互动 , 且因价值较高而需要较大的购买力。(3) 一般商品市场 , 价格相当一致且稳定 , 商品价格经常是买卖双方决策的主要依据 ; 但在不动产市场 , 因价值较高 , 一般难以自有资金购买, 因此, 提供融资的类型、可运用抵押贷款额、利率、定金支付条件及还款期限等, 都会影响投资决策。(4) 一般商品市场 , 自我规范, 公王在竞争 , 限制很少; 但在不动产市场 , 政府的法律法规限制很多。(5) 一般商品市场 , 因竞争而易形成均衡 , 但不动产市场的均衡大多只是理论上的 , 在现 实中因适合特定使用的不动产供给对市场需求的调整较慢 , 而难实现均 衡。(6) 一般商品市场 , 买卖双方对市场和商品有较充分的了解 ; 但在不动产市场 , 因多数人不经常参与而对市场和标的物不了解 , 缺乏必要的知 识。(7) 一般商品市场 , 买卖双方被有组织的市场机制组合 , 进出市场较 容易 , 能迅速适应市场变化 ; 但在不动产市场 , 进出较难且复杂超时 , 市场因不可预知因素而变化较大 , 参与者较难适应市场变化。(8) 一般商品市场, 商品易被消费, 也易迅速供给和运送 ; 但不动产为耐久产品 , 位置固定 , 因而其供给相对元弹性。综上所述 , 一般而论 , 土地市场具有以下特点 :(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小 , 难以形成全国性统一市场。(2) 不充分性。土地市场参与者不多 , 市场信息获得较难 , 使土地市场的竞争不充分。(3) 供给滞后。土地价值较大, 用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的 , 当市场需求发生变化时 , 土地供给难以及时调整。(4)供给弹性较小。从总体说上 , 土地资源一般不可再生 , 土地自然供给没有弹 性 , 土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场内,土地价格主 要由需求来决定。(5) 低效率性。土地市场是地域性市场 , 参与者相对较少 , 投资决策受价格以外因素影响较大 , 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性 , 因而土地市场相对一般商品市场来讲 , 交易效率较低。(6) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源 , 其分配是否公平有效 , 对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用 , 因而各国政府都对土地 的权利、利用、交易等作较多的严格限制。

2. 土地市场的一般特性

土地市场是指土地交易活动和场所的总称。土地交易包括土地出让、土地转让、土地抵押和土地出租等活动。土地交易市场一般划分为土地一级市场、土地二级市场和土地三级市场。

　　土地一级市场是土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

　　土地二级市场即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

　　土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。

3. 土地的功能

养育功能。土地的养育功能充分体现于第一性（植物）和第二性（动物）生产之中，为人类生存提供必须的农畜产品。  承载功能。  仓储功能。  景观功能。

4. 土地市场地价管理的作用

土地市场地价管理的作用
1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；
2、调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆；
3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现；
4、推进我国土地使用制度改革的重要前提，我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础；五是量化国有土地资产的尺度，在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。 　　

5. 土地的土地的四大功能

土地有四大功能：一是生物质的生产功能；二是城乡环境的调节、净化、循环、缓冲等生态服务功能；三是维持农民的基本生计功能服务；四是支撑城市社会经济发展和基础设施建设的空间需求。

6. 土地市场的运行模式

 目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类: 即以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表; 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。1. 两种模式的共同特点(1) 土地市场的基础是资本主义市场经济。在这些国家或地区 , 整个社会经济制度是资本主义市场经济, 一切商品的交换和资源的配置均通过 市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以在市场上自由交换。 土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分 , 它与资本市场、劳务市场、商品市场等一样, 是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个资本主义市场体系的制约。(2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所 , 在这种市场上 , 商品明码标价, 买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、中间商 ( 房地产经纪人 ) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展 , 土地及房产交易量的增加 , 有形市场也相继出现, 并逐渐成为土地交易的主体形式。如在日本东京 , 房地产交易所比比皆是。(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是市场竞争模式 , 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格 , 一定的价格水平反过来又 通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各 种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。(4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民 , 均可在市场自由买卖土地。(5) 政府都对土地市场进行干预，就像对其他市场的干预一样 , 政府也不例外地对土地市场进行干预。由于土地在国民经济中的特殊地位和作用 , 各国政府特别重视有效地管理土地市场。干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度 ; 对土地进行收购、储备和出售; 制定土地利用计划和规划 ; 实行土地交易登记制度、申报制度 ; 制定相应法规等。如日本针对 20 世纪 60～70 年代城市地价的迅速上涨 , 于 1962 年制定了《第一次全 国综合开发计划》 ,1969 年又制定了《第二次全国综合开发计划》,1974 年又制定了《国土利用计划法》, 同时采取了 公告地价  、 申报地价 等措施。 （1）土地所有制不同。以美国、日本为代表的完全市场模式 , 其土地所有制度是土地私有制。尽管也有部分土地属于国家所有或地方政府所有 , 但其主体是属于私人所有。在美国 , 私人土地占国土面积的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 联邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和县政府土地占 0.9% 。联邦政府和州政府所有的土地中 , 绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。在英国 , 全部土地在法律上属于英王所有 , 即国家所有 , 土地使用者只能从英王那里取得土地。  因为只有国王才能拥有土地 , 而其他人只是从他那里取得土地的保有。 因此 , 在英国 , 国家土地所有权又称绝对土地所有权 , 从国王那里取得的土地权利也具有排他性 , 称保有土地所有权 , 或永业权。（2）市场客体不同。在完全市场模式下 , 土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利, 包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等 , 均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下, 土地所有权属于国家 , 不进入市场交换, 在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。（3） 市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地域性 , 但在完全市场模式下, 因土地所有权能自由交换 , 因而较以土地国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而 在某些英联邦国家和地区 , 要获得保有土地所有权需通过政府  批租  方式取得 , 这样 , 政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。从现实运行效率来看, 这两种市场的运行都是同等有效的。这是因为, 其经济制度基础都是资本主义市场经济, 市场机制对资源的配置都发挥同样的作用; 同时, 在实行土地国家所有制的英国 , 其财产制度仍是私有制 , 土地国玉所有在很大程度上只是名义上的 , 保有土地所有权拥有者也称为地产所有者, 他们只要不违反法规 , 就可以自由地利用和处分土地。 土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的 ,土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。土地供给是在某一特定时间内 , 在某一土地市场 , 某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 , 这是一种有效供给。美国斯坦福大学斯蒂格利茨教授指出 : 供给概念说明家庭或厂商在一定价格上愿意出食的物品或劳务的数量 ① : 在不动产 , 假定生产成本维持固定情况下, 供给是在特定期间与特定市场, 某类型不动产在不同价格可供出售或出租的数量 。土地市场是一个地域性市场, 在不同的地域市场内 , 某一时期的 某一土地价格下, 土地的供给是不相同的。同时 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市场内, 其市场价格也是不同的, 在某一 价格下商业用地供给增加并不表明工业用地的供给也增加。一般而言 , 无论市场上土地的价格如何变动, 土地的自然供给是不变的 , 即土地自然供给基本无弹性。但是, 由于土地用途是可以改变的, 对某一用途的土地而言 , 土地的供给是可以变化的。如随着城市化进程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市对建设用地的需求急剧增长, 从而引起城市土地价格上涨, 导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。这就是土地经济供给的变化, 即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化 , 其市场供给也发生变化。可见 , 土地的经济供给是有弹性的。在市场价格不变的情况下, 由于决定土地供给量的其他因素发生变化, 供给也会发生变化。决定土地经济供给量的因素主要有 : 土地价格、税收等政府政策、土 地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。一般情况下 , 某种用途的土地市场价格越高 , 其供给量越大 ; 市场价格越低 , 其供给量越小。  在土地市场实际运行中 , 供给的关键在于时间 。由于土地开发投入的资金量较大 , 开发期较长 , 且土地用途在短期内很难改变, 因此, 土地的经济供给一般跟不上需求的变化 , 表现为滞后性。这样 , 在短期内 , 土地的经济供给也很难改变 , 表现为无弹性或弹性很小。但从长期来看 , 土地的用途是可以改变的 , 因而 , 土地的长期供给表现为有弹性。土地需求是在某一特定时间内, 在某一土地真场 , 某类用途土地在某-价格下被购买或租出的数量。  对不动产而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消费者偏好维持不变下, 需求是在特定期间与特定市场 , 某类型 不动产在不同价格被希望购买或承租的数量 。在不同的地域市场内, 某-时期的某一土地价格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市场内 , 其市场类型也是不同的 , 如某城市商业用地市场和工业用地市场, 在某一价格下商业用地需求的增加并不能说明工业用地的需求也增加。土地作为一种生产要素 , 其需求是一种引致需求。③由于土地的产品 , 如农产品、房屋等 , 是消费者的最终消费品, 人们对其消费 , 能给投资者带来利润。消费者对土地产品的欲望和需求最终引致投资者对土地的需求。城市人口对城市住宅需求的增加 , 引致住宅价格的上涨, 住宅价格上涨 , 使住宅投资利润增加 , 从而吸引更多的社会资金投资住宅生产, 最终导致对城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有弹性的。土地需求量的决定因素主要有: 土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地技机、人口因素和家庭因素、消费者或技资者偏好、 对未来的预期等。一般而言, 土地价格越高, 对土地的需求越小, 土地价格越低 , 对土地的需求就越大。当消费者的货币收入增加, 购买住房的能力增强时, 对住宅用地的需求就增加。当投资者在社会上能更方便、更容易获得资金 , 因而对土地开发的能力增强时 , 对土地的需求就增加。土地市场的投机程度及政府对投机的限制程度 , 城市人口的增加或减少 , 家庭单元的细化或融和, 对不动产投资的偏好或是否把土地投资当做抵御通货膨胀的手段等 , 都会引起土地需求量的变化。土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的。根据上述土地的供给和需求原理 , 在某一土地市场, 当土地的价格持续上升 , 土地的供给量增加, 但土地的需求量减少, 最后该市场的土地供给量就会超过需求量, 出现过剩 , 从而会使部分土地卖不出去, 土地价格就会下降; 相反, 当土地价格持续下降时 , 土地需求量就会增加 , 但土地供给量会减少, 最后该市场的土地需求量就会超过供给量 , 出现短缺,从而会使土地 价格上涨。需求与供给二者相互作用的结果, 最终使土地的供给和需求会 在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩, 也没有短 , 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。

7. 土地市场的特点和管理手段

 土地市场的特点和管理手段
                    　　土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。下面我为大家准备了关于土地市场的文章，欢迎阅读。
    
   　　一、土地市场的概念 
  　　市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。
  　　土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。
  　　土地市场的内涵包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。
  　　土地市场的客体主要是土地及其产权关系。因此，土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。
   　　二、土地市场的特征 
  　　（1）交易实体的非移动性；（2）土地市场的地域性；
  　　（3）土地市场的垄断性； （4）流通方式的多样性；（5）土地供给弹性小。
   　　三、土地市场的主体与客体 
  　　（一）土地市场主体
  　　土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者和管理者。
  　　1、供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。
  　　2、需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。
  　　3、中介者
  　　4、管理者、市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理
  　　（二）土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。
  　　土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。
   　　四、土地市场的结构 
  　　现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。
  　　1、土地一级市场：一级市场是土地使用权的出让市场。土地一级市场是国家垄断的市场
  　　2、土地二级市场：土地使用权转让市场二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。
  　　3、土地三级市场：转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。
   　　五、土地市场的管理手段 
  　　（一）土地利用规划与计划手段
  　　1、土地利用规划
  　　土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段；也是确定合理用地结构，优化土地配置的基础性工作，土地利用规划对土地市场具有宏观调控作用。
  　　2、土地利用计划
  　　年度计划（包括国有土地使用权出让计划和房地产开发用地计划）的实施是把握土地人市环节，调控土地市场的有效手段。
  　　土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
  　　3、土地用途管制
  　　土地用途管制是市场经济国家广泛采用的土地利用管理制 度。
  　　（二）地籍管理手段地籍管理是土地市场调控的一项重要措施。
  　　其主要任务是对土地权属的变更加以管理，监控土地数量、质量和产权的更动趋势。土地权属登记是地籍管理的核心内容
  　　（三）土地价格调控手段
  　　土地价格作为土地市场运作过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理中占据极其重要的地位，因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心内容。对土地市场价格进行调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。根据我国目前已有的法律和政策规定，土地价格宏观调控的措施主要有以下几方面：
  　　1、建立基准地价、标定地价定期公布制度
  　　基准地价、标定地价是国家建立地价体系的重要内容。按照《中华人民共和国城市建立我国的基准地价、标定地价定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。
  　　2、国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价
  　　这一措施的主要作用，一是防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了局部和短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家土地资产的流失；二是增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对出让行为的监督；三是便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。
  　　3、政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预
  　　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。
  　　当出现土地价格暴涨时，政府应采取适当的行政手段进行干预，如限制地价水平、调整土地供应计划、调整土地税收等。
  　　4、建立土地交易价格申报制度
  　　5、政府对土地使用权的转移有优先购买权
  　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。实施优先购买权，首先可以限制低价买卖土地、扰乱土地市场的行为；其次可以防止交易双方虚报、瞒报地价，逃避国家税费；第三，国家因特殊建设需要，如公共福利设施建设需要或实施土地利用规划时，也可采用优先购买，以保证国家建设的需要。
  　　（四）土地税收和金融手段
  　　1、税收手段：税收手段通过规定不同的税种、税目和税率等，来调节经济利益和经济行为。
  　　2、金融手段
  　　（五）土地立法和执法手段
  　　通过土地立法和执法手段，对土地市场的运行进行控制、指导、规范和监督，实践证明是加强市场管理的最有效手段之一。
   　　六、我国土地市场的特点 
  　　在我国，土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合。我国土地市场有以下几个特点： 土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规的规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权，所以在我国土地市场交易的只是国有土地使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途分为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的.土地使用权具有期限性，所以，同一地块由于使用期限不同，造成出让价格也不相同。另外，由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准，所以，同一块土地因为用途不同，其地价也不同。由于我国土地市场分为土地使用权出让市场和土地使用权转让市场两个层次，而且这两个层次的市场在运行上各有特点，所以不能以一种市场模式对我国土地市场作出评价。土地使用权出让市场是完全垄断市场，在这个市场中，卖方只有一个，即国有土地使用权的出让方———国家。这个市场的运行分为两个过程，第一个过程是政府征用农村集体土地和收回国有土地使用权。第二个过程是政府将其掌握的国有土地使用权出让给土地使用者。 中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程，表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径。近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：
  　　1、农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府进行强制征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖，也导致土地储备制度功能异化；由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
  　　2、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。 中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全。在我国宪法中表明政府为了“公共利益”有权征用土地，但在《土地管理法》中对“公共利益”没有进行明确的阐述和界定，也没有对其具体范围进行严格限定。这类限制的缺乏，为政府垄断土地一级市场提供了便利。在此框架下，政府既作为土地的惟一供给者参与市场，同时又是市场的仲裁者，政府角色的双重性导致强制性征地范围过于宽泛；其次在土地补偿方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位置来确定的，它与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。 总之，我国土地方面的法律法规在一些重要的活动领域缺乏明确、适当的规则，缺乏规制土地储备的框架，缺乏规制土地收益权政策，等等。
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8. 市场调节为主的土地市场

1、 中国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场;


2、 按市场主体划分，分为涉外市场(国外或境外)和境内(中国内地)市场。


3、 中国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场、转让(二级)市场、租赁抵押(三级)市场;


4、 中国农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。【摘要】
市场调节为主的土地市场【提问】
1、 中国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场;


2、 按市场主体划分，分为涉外市场(国外或境外)和境内(中国内地)市场。


3、 中国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场、转让(二级)市场、租赁抵押(三级)市场;


4、 中国农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。【回答】
　5、 按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。【回答】