金融十六条

1. 金融十六条

您好，很高兴为您解答。[鲜花]金融十六条措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大，释放了金融支持房地产的政策信号。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，着眼于四季度及明年初稳增长、防风险考量，促进房地产市场平稳健康发展的必要性和迫切性凸显。主要内容可以归纳为两类：一是增加对房地产市场参与主体的金融支持；二是针对房地产企业及个人住房贷款债务的展期。【摘要】
金融十六条【提问】
您好，很高兴为您解答。[鲜花]金融十六条措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大，释放了金融支持房地产的政策信号。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，着眼于四季度及明年初稳增长、防风险考量，促进房地产市场平稳健康发展的必要性和迫切性凸显。主要内容可以归纳为两类：一是增加对房地产市场参与主体的金融支持；二是针对房地产企业及个人住房贷款债务的展期。【回答】

2. 金融十六条新政策解读

其中，“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。
2022年11月11日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”），其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容，具有重大意义，起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题，下面进行解读：
第一个难题：政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高
一个项目如果出现交付难，即便符合纾困资金的申请要求，申请难度依然很大，除了纾困资金总体额度有限外，更重要的是，政府进行财政担保的积极性很低。众所周知，政府给予的纾困资金贷款，是需要占用当地财政预算的，是需要政府进行担保的，如果企业还不了钱，是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。
在这种机制下，政府对于房地产项目，尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降，甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险，拿财政预算和税收去支持非国有项目呢？无论从政府财政吃紧，还是任期考核的角度，都不是一个好的选择。
但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着，政府可以“出小头”，而银行“出大头”，如果项目需要1个亿，那么政府出1000万就好了，毕竟《通知》里面并没有规定比例；这样，因为自身的财政压力减轻了，政府对于烂尾项目的支持，将大幅度提升。



第二个难题：如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办
若前期项目资金都被调走，剩余货值不足以支持贷款，这一类项目是不太符合申请贷款过程中，需要“一项目一策，且资金封闭管理”的政策要求的，所以在前一阶段，这一类项目只能“摆烂”，但现在，只要能够“安排并落实还款来源”，也鼓励银行进行放贷。
这不得不说，又放开了一个口子，让这一类的项目融资难的问题得到了解决

第三个难题：银行为了避免不良率，不愿意碰“暴雷项目”怎么办？
银行对于不良贷款的考核是非常严格的，就经办人而言，如果出现了不良资产，那么轻则升职加薪无望，重则调离岗位去前台干，甚至被追责。所以，基本也不太愿意去碰。
可“交付难项目”本来就是一个风险，对于其进行纾困资金支持，本来也是要冒风险的。那现在的问题是，如果非要去落实，且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行，那银行凭什么要去接呢？
为了打消银行相关人员的顾虑，让政策落地更加有效，《通知》进行了免责的说明，不得不说，这一条是高人指导，画龙点睛（放在这一段的末尾，应该是经过深思熟虑之后加上去的）。

总结：这一条政策，给之前的纾困资金政策打上了补丁，一方面，减轻了政府的还贷压力，提升了政府落实专项资金的积极性，另一方面，风险一部分匀给了银行，且在政策上打消了银行的顾虑，促进了银行对于保交楼贷款的支持。
确实是惠企政策。
不过需要提醒的是，风险并没有消除，只是进行了分摊，每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事，做好保交楼，从根本上避免烂尾，这才是最好的解决办法。

3. 金融十六条新政策解读

“金融十六条”出台，支持力度持续加大。央行、银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，总共十六条内容，相比于以往的金融端支撑政策，本次最重要的看点有：1）要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；2）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，债券按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排；3）鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；4）鼓励金融机构提供配套融资支持；5）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。本政策从房企、购房者、建筑单位、金融机构等多个角度阐释了未来房地产金融工作的原则，并首次提出延长房地产贷款集中度过渡期，支持力度持续加大，是继去年9月份房地产金融政策转暖之后的又一里程碑。



　　第一、第二支箭稳步推进，部分内房股积极配股。23日，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等国有大行分别与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团、美的置业、碧桂园等房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度，同日，龙湖集团、美的置业、金辉集团获取中债增进公司发债信用增进函，第一、二支箭稳步推进，且央国企、民企、混合所有制企业一视同仁。此外，碧桂园、雅居乐进行了配股，由于香港上市房企股权融资不受限制，可通过配股补充资金。



　　房企融资环境或迎重大转变。11月，监管部门发布了“第二支箭”扩大、支持保函置换预售监管资金政策，21日，证监会主席易会满、央行行长易纲、国家外管局局长潘功胜先后表达对房地产行业的支持，同日的全国性商业银行信贷工作座谈会也强调了要保持房地产融资的平稳有序，支持存量融资合理展期。我们认为，政策的密集出台和监管部门的持续发生，标志至房企的融资环境有望迎来重大转变。



　　看好全行业信用修复和政策加持下的销售复苏。在当前资金端支持政策下，除了我们前期看好的三高房企以外，其余未出险房企存在信用修复的过程，当前我们看好全行业的信用修复以及在因城施策空间逐步打开下的销售复苏。推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A、新城控股；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。

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4. 金融16条原文

前几日,央行、银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这次的融资支持措施虽然没超出此前民企纾困举措的政策范围,但该政策落点精准,强度猛烈,震惊整个金融圈。
      该《通知》内容总结下来就是要救助房地产走出困境,恢复平稳有序的发展。堪称史诗级房地产救市,也可以说是政策大转向。      全文总共有16条具体的金融措施(文末附《通知》原文)。作者总结下来就是以下4个重点方面:      第一、做好房地产行业的融资;      第二、保交楼;      第三、处理好暴雷房企;      第四,保障购房者的权益。      下面作者就和大家来聊聊      01      在地产融资方面,允许债务延期1年      原文“      支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期,调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。自本通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。      ”      今年8月开始,大小房企陆续宣布违约,打造居民因担心其无法按时交楼而不愿继续买房,各金融机构也担心房企公司坏账而不再予以融资支持,房企上下游的合作举步维艰。所以,这次允许展期一年,让现在现金流紧张债务压力大的房企暂时松了一口气。      在保证债权安全的前提下,可以通过金融机构与进行自主协商,积极通过存量贷款展期,或调整还款安排等,以时间换空间,有更大机会等到市场回暖。      02      搭建专项借款+配套融资体系=保交楼      原文:“      支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款,封闭进行,专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。      鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励金融机构特别按照市场化、法治化原则,为专项借款支持项目提供新增配套融资支持,推动化解未交楼个人住房贷款风险。      ”      8月开始,郑州、贵阳、绍兴等多个城市出台专项贷款用于保交楼,但由于专项借款额度有限,能用的范围也相对有限,这些资金主要用于能平衡回报的优质项目。此次再次重提开发性政策银行提供专项借款,并且鼓励金融机构提供配套支持,高效有序地向发放“保交楼”专项保款,专款专用;支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。      各地区后续各地也会跟着政策走搭建“专项借款+配套融资支持”的体系框架,延期项目有望通过专款支持缓步走出困境。
      03      鼓励金融重点支持房地产      处理好暴雷房企      原文:“      做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司,地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里,风险管理等方面的经验和能力,与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式,推动加快资产处置。      ”      之前金融机构输血都是针对国企央企的,即便是民企也只是针对一些示范性房企,比如龙湖、碧桂园这样的地产大亨,其他高风险民企几乎只能靠自救,现在指令下来了,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。      也就是说后面民企也能得到金融机构输血,与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式共度当前难关。      04      保护购房者权益,重建市场信心      原文:“      鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离,或因疫情停业失业而失去收入来源的个人,以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款,金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商,进行延期展期等调整。对于恶意逃废金融债务的行为,依法依规予以处理,维护良好市场秩序。      2、切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的,金融机构按新的还款安排报送信用记录;经人民法院判决、裁定认定应予调整的,金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送,已报送的予以调整。      ”      持续三年的疫情,对居民收入产生了不小的影响,特别是今年7月份停贷潮传递的悲观情绪,需求不足企业经营困难,部分居民还贷能力和意愿均受到影响,继而导致征信受损。据作者了解,目前已有小部分疫情影响较重的城市,部分银行同意延缓还贷一些时间。      现在中央明确对这些特殊情况进行展期调整,并且保护延期贷款的征信权益。      接下来这一延缓贷款措施或将在更多城市实行;可缓解部分购房者因难还款影响个人征信带来的心理负担。      既保护了购房者的权益,又可重建市场信心。      结语      这次的“金融16条”,落点可谓精、准、稳,从房企融资、债务延期、全力保交楼、重建居民信心、对租房业务进行扶持等出台了一系列保障措施,对于当前的房地产市场可以说是一剂猛药。在这16条救市政策下,相信房地产会继续加快出清速度,筑底后回暖可期。
      最后附上      《通知      》原文
      文末谨言:本文仅代表债基之家作者观点,仅供学习参考,不构成任何投资建议,投资有风险,投资人应根据个人风险承受能力,      慎重做好自己的投资决策!