什么是土地入市交易

1. 什么是土地入市交易

　　土地入市交易主要是土地使用权的转让，农村土地原先是不能转让，现在提供土地使用权转让市场，准许土地使用权转让，实现土地流转。
　　随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。

2. 土地交易

一、土地在美国财富中所占的比例
美国土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富总额的12%，占工商业全部财富的18%。国民财富中有一半以上是房地产，而房地产价值中75%是土地价值。公共部门用地仅占全美的1/3，城市用地不足2%，工业、国防、运输、娱乐等用地为总土地的11.9%。一个典型的美国家庭占地约1/6英亩。
美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。私有和公有土地在交易中地位、利益平等。在一般情况下，私人土地如何使用，只要在规划和法律许可范围内，联邦政府和州政府是不干预的。政府对私人士地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。为吸引外资，美国政策允许外国人到美国购买土地。经规划许可且出于公众利益，政府可以向民间征购土地，必须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。美国土地交易分为私有土地交易和公有土地交易两种情况。
二、私人土地交易
私人土地交易是指私人土地所有者将其所拥有的土地卖给另外一个人。只要符合规划和法律，政府对这种土地买卖一般不予干涉。政府对土地私有权的限制和对私人地产交易管理采取的方式包括：
1）对土地拥有权包括土地数量、种类、位置等的限制；
2）对土地使用权包括用途、建筑高度、容积率的限制，禁止空闲土地；
3）对土地交易的限制，包括变更登记和租赁期限等，以及对土地投机的控制等；
4）为发展公共设施和保障社会利益设定的限制，包括对某些行业提供廉价土地，优先提供住宅用地等；
5）城市房地产交易受城市规划等有关规定的限制。
对私有土地交易的管理主要体现在变更登记、价格、缴纳税费和纠纷解决几个方面。
1）变更登记：凡是经过美国法律所承认的私人土地，在县政府都有详尽的登记。出卖土地时，只要双方达成协议，通过办理变更登记，则土地所有权实现转移。
2）价格：土地买卖价格，由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。美国没有国家设立的不动产估价制度，而是由有关不动产估价协会和学会对不动产估价人员进行选拔和管理。
3）缴纳税费：在美国凡是私人进行土地买卖经营的一切活动，都必须在合法的范围内进行，并依法履行法律规定的义务，因此土地所有者须向政府缴纳不动产税，以个人所得税的方式缴交土地转让收益税。
4）纠纷解决：政府对私人土地买卖的管理只限于登记收费，土地交易发生纠纷争议时一般通过法律程序由法院来解决，政府不担任调解仲裁角色。
三、联邦所有土地交易
联邦所有土地交易是指政府出卖国有土地，必须在法律的严格界定下进行。联邦所有土地出卖具有严格的限制条件，如公共目的、不便管理、位置不好等，具体条件是：
1）该土地所处位置不好或具有独特的特性，如将其作为公有土地的一部分纳入管理既不可能又不划算，也不适合于交由联邦的其他部、署、局去管理；
2）对该块土地加以处置，有利于达到重大的公众目标，甚至能达到比一般公共目标更为重要的目标；
3）处置该地块土地能促进经济和社会的顺利发展；
4）国有土地出售价格以不低于公平的市场价格为原则；
5）国有土地出售面积超过2500英亩时，必须经参、众两院批准。
政府出卖国有土地程序：自美国独立后，政府曾有计划地把国有土地卖给私人，而私人向联邦政府买地，须通过申请，并经法院审核后，由总统专职秘书签署批准后才生效。但是，联邦政府为了国家和社会公益事业，以及兴建铁路、公路和其他公共设施需要占用私人土地的，也须通过交换或购买。

3. 土地市场

(1)土地出让收入降幅收窄
土地出让面积和土地出让价款降幅收窄,10月止跌回升。土地出让面积第二季度同比增幅降至最低,然后降幅逐渐收窄,全年土地出让超过30万公顷;土地出让价款第一季度降至最低,然后降幅逐渐收窄,全年出让合同价款2.69万亿元(图2-4)。出让价款波动程度高于出让面积,对市场较为敏感,此外,出让价款恢复速度快于出让面积恢复速度,侧面表明单位面积出让价款回升。

图2-4 土地出让面积与出让价款变化情况

(2)地价总体平稳
地价总体平稳,土地市场企稳。地价环比增幅微幅上扬,同比增速继续放缓,综合、商服、住宅增速比第二季度略有提升,工业增速现小幅波动。2012年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米;环比增长率分别为1.16%、0.86%、1.23%、1.21%;同比增长率分别为2.62%、3.34%、2.26%和2.76%(图2-5)。受全年供地计划影响,四季度住宅用地供应量明显增加,更多优质地块持续入市,市场持续活跃,成交楼面价均价延续上涨势头。
专栏4 生态用地值得关注
生态用地,是指除生产性用地和建设性用地以外,以提供环境调节和生物保育等生态服务功能为主要用途,对维持区域生态平衡和持续发展具有重要作用的土地利用类型。其中,环境调节功能主要是指气体调节、气候调节、水文调节、土壤调节与控制、干扰调节等,生物保育功能主要是指为人类之外的其他生物提供栖息地、基因库、生物防治等功能。其中,林地具有重要的气体、气候调节功能,对改善环境有重要的促进作用,是必不可少的生态用地类型;草地具有涵养水源、防止水土流失、调节大气和气候、美化和休憩等生态功能,是维持生物多样性和区域生态平衡的重要生态用地类型;水域及湿地的生态服务功能种类繁多,湿地更是作为“地球之肾”,具有巨大的生态系统服务价值,水域则在调节区域气温、稳定局部气候等方面具有不可替代的重要作用。

图2-5 地价总体水平增长情况（环比）


图2-6 房地产企业完成土地购置面积情况

(3)土地购置面积波动调整
2012年,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.57亿平方米(图2-6),比上年减少19.5%,从增幅看,降至2003年以来最低;从增量看,仅略高于2009年。从年内情况来看,11、12月明显回暖,同比增幅止跌回升,但是年内土地购置面积波动较大,其中7月和10月单月土地购置面积降至2003年以来最低。2010年以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的调控思路,2013年中央经济工作会议明确提出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,稳定了市场各方的预期,土地购置面积不会出现大幅度增长。

图2-7 国房景气指数变化情况

4. 土地市场

（1）土地出让收入增幅回落
据初步统计，全国土地出让价款超过3万亿元。从年内变化来看，1月价款为单月最大，密集的房地产调控政策引发市场强烈反应，2月出让价款环比跌幅为2009年以来最高，近五成；此后数月均在2500亿元左右徘徊（图7）。考虑到土地出让收益的10%15%用于公租房、10%计提教育资金、10%用于农田水利建设等，在当前土地出让收益缺乏统筹管理的情况下，土地出让收入的增长乏力对于依赖土地财政的地方政府而言，无疑将忧心忡忡。

图7 土地出让价款情况

重点城市土地出让收入下降。据中国指数研究院数据，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。土地出让金超千亿的城市只有上海和北京，其中上海土地出让金1270亿元，位居全国第一，但与上年相比减少16.1%；北京土地出让金过千亿，同比减少35.7%；2010年排在第三的大连在2011年降幅最为明显，出让金总额仅为上年的四成。据国土资源综合信息监管平台数据，北京、上海、大连、杭州和广州等热点城市，除北京外，土地出让金均呈现下降（图8）。在严厉的楼市调控与土地政策的影响下，土地市场全年低迷，但更多的二三线城市受楼市调控冲击并不像重点城市那么严重。即使重点城市，也有部分逆势增长，如昆明同比上涨高达147.6%、沈阳同比上涨90.3%，从全国来看，土地出让金仍然有所增长。

图8 部分热点城市2010、2011年土地出让价款比较

（2）地价增速逐季回调
2011年是全国楼市调控政策最严厉的一年，也是调控政策落实最到位的一年，土地市场受楼市的影响，表现冷清，地价环比增速连续4个季度呈回落态势。其中，综合地价第一季度到第四季度环比分别为2.20%、1.87%、1.33%和0.29%，商服地价第一季度到第四季度环比分别为3.33%、2.77%、1.98%、0.69%，住宅地价第一季度到第四季度环比分别为2.44%、2.17%、1.69%、0%，工业地价第一季度到第四季度环比分别为1.43%、1.13%、0.64%、0.44%；同比增速除第一季度外，其余3个季度均低于上年同期水平，其中，综合地价第一季度到第四季度同比分别为8.52%、8.85%、8.37%、5.94%，商服地价第一季度到第四季度同比分别为10.99%、11.76%、11.54%、9.02%，住宅地价第一季度到第四季度同比分别为10.23%、10.73%、10.48%、6.58%，工业地价第一季度到第四季度同比分别为5.50%、5.45%、4.61%、3.88%。2011年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米（图9）。

图9 主要城市地价总体水平增长情况（环比）

数据来源：2007-2011年城市地价动态监测报告，www.landvalue.com.cn
（3）土地购置面积增幅陡降
2011年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米（图10），比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。从年内情况来看，土地购置面积增幅同比陡降，从2月的同比增加57.1%降至12月的同比减少21.3%。房地产用地需求受货币政策影响较大。从2010年10月到2011年7月，存款准备金和利率密集调整，5次提高利率，9次提高存款准备金，上一次密集调整利率和存款准备金的是2008年。每次密集调整后，土地购置面积都做出反应。2008年6月结束上调周期，7月土地购置面积开始小幅下降；2008年12月结束下调周期，2009年1月土地购置面积开始逐月攀升；2011年上调于7月结束，9月土地购置面积逐月回落。12月5日，存款准备金下调0.5个百分点，但是仍处于21%的高位，如果不出现密集调整，土地购置面积需求将保持回调态势。

图10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏2 土地流标频现凸显一级市场冷清
2011年，随着房地产调控的逐渐深入，土地流标成为市场的主题词，土地流标、流拍频现，土地底价成交增加。据中原地产数据显示，全国主要130个城市，年内土地流标达到了900宗，其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍；住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。其中，仅7月土地流标数达到61宗，基本相当于1~2月流标数的总和；下半年土地流标现象依然不减，甚至愈演愈烈，其中仅11月和12月两个月土地流标数量达近300宗，居住类占比达到了50%。
出台限购政策城市土地流标明显。据链家地产数据显示，截至2011年8月，全国土地流标前十位的城市分别为沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉，其中除东莞之外，其余9个均是已经执行了限购的城市。此外，出台“限购”政策的二、三线城市住宅土地流标也十分明显。在近期楼市放宽限购紧急喊停的佛山市，2011年土地出让和成交宗数均出现明显下降，流标率同比增长近一倍。土地流拍现象普遍出现一方面是由于宏观调控政策的稳定性和连续性对市场土地的心理产生影响，另一方面是由于开发商资金全面吃紧，缺乏拿地动力。

5. 土地交易的四种方式是什么？

土地出让方式是指土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式，出让方式有挂牌、协议出让、招标和拍卖四种形式。
拍卖出让，出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
2.招标出让，是市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标
结果确定土地使用者的行为。
3.挂牌出让国有土地使用权。
4.协议出让，是土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关
事宜。
【法律依据】
根据《土地管理法实施条例》第三条，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
一、农村土地使用权如何登记？
农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。
由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。
集体土地使用权被收回的，当事人应当自接到县(市)人民政府通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。

6. 土地交易的四种方式是什么?

土地出让方式是指土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式，出让方式有挂牌、协议出让、招标和拍卖四种形式。
拍卖出让，出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
2.招标出让，是市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标
结果确定土地使用者的行为。
3.挂牌出让国有土地使用权。
4.协议出让，是土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关
事宜。
【法律依据】
根据《土地管理法实施条例》第三条，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
一、土地使用权的出让是什么意思？
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。
土地使用权出让不征收土地增值税。
二、国有建设用地使用权出让的方式有什么
国有土地使用权出让方式如下：
1、拍卖。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
2、招标出让。是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。
3、挂牌出让。是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布；
接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4、协议出让。

7. 土地交易中心是干什么的

土地交易中心是土地有形市场和土地交易专门机构，主要负责组织实施当地国有土地使用权出让、租赁工作，办理土地使用权转让、出租手续，收集、分析和统一发布各类土地出让、交易信息，提供规范的土地洽谈、招商、交易场所。一般情况下，中心下设综合办公室、前期接待部、土地交易部、合同监管部、计划部和财务部六个部门。
土地交易中心收费为土地市场交易中取得的服务性费用，按经营性收费管理，交易手续费按土地交易总额的规定比例向交易双方分别收取。收费标准为：
1、土地交易总额500万元及以下，收费标准为3.5‰；
2、土地交易总额500万元以上至2000万元，收费标准为3‰；
3、土地交易总额2000万元以上至5000万元，收费标准为2.5‰；
4、土地交易总额5000万元以上，收费标准为2‰。
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8. 什么是土地出让？

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。[
<<中华人民共和国城市房地产管理法》第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第16条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”