融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

1. 融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。
“房住不炒”基调不变
“2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院（简称“中指院”）指数研究副总监陈文静说。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。
从融资方面来看，克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。
从需求端来看，“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。
销售规模可能下滑
克而瑞研究中心预测，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
贝壳研究院日前发布报告指出，目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。
“就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主，存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。
土地市场方面，“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。
龙头阵营趋固化
多位专家认为，融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说：“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”
中国指数研究院企业研究副总监刘水也称，头部房企地位将愈发稳固，TOP30企业市场份额有望提升，行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。
中指院数据显示，2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。
贝壳研究院认为，融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。

2. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

3. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对记者说。
记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

4. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

原标题：房企融资凛冬渐近
□本报记者 陈莹莹
“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

5. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

6. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

7. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款， 中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

8. 房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速

后疫情时代，无论头部房企还是中小房企的内部生存状态已显示，行业瓶颈期已经来临。
特别是随着房企融资管理“三条红线”新政的渐行渐近，房企的发展之路将更加艰难。
“房企集中度会越来越高，30名绝对是一道坎。”一名房企内部研究人士对21世纪经济报道表示，一旦新政落地执行，中小房企会面临重大调整，一旦触及一条红线，有息负债就受限，发展不下去要不跟人合作或者等着被资本并购。“现在大家都有点焦虑，不知道后续细则会否给企业带来多大波动。”
来自券商、银行业的人士透露，金融监管层的政策已经酝酿好久，至少有2-3年了，只是借这个时机出台。消息人士还透露，接下来将开始找企业进行试点，很多细节问题如何操作执行还有待时间磨合。比如，房企收并购的时候，负债率上升了该划到哪一档？上市体系外的资产算不算三道红线范围内？要房企上报还是审计、银行主动来查，是否房企每次融资都要来一次对号入座？诸如此类的问题，还需要一段时间磨合。
可以肯定的是，这一次房企融资端的收紧，或导致马太效应。如果说此前的资管新规是一刀切，那么“三条红线”则为房企精细化管理埋下伏笔。此前土地市场调控已经逐步精细化，宏观层面也有因城施策，但是对房企的管理还没有做到精细化。
实际上，针对房地产市场过热的现象，7月以来多省市集中出台了调控政策。而此次“三条红线”规定则是从供给端的角度切入，并非为了应对过热，而是对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入。
前述人士透露，新政最少有两年的储备期，新政本质上不针对负债与否，而是防范资金链断裂，要在这个情况出现之前就把这个风险给化解掉。
回款与负债
向来嗅觉灵敏的大房企其实早已有所动作。
恒大高管在2018年就提出要在今年上半年将净负债率降至70%；从2020年上半年业绩数据来看，融创净负债率大幅下降23个百分点。另一方面，头部房企也在加速回款。以旭辉为例，今年前7个月，旭辉的销售和回款已双双突破千亿。
21世纪经济报道记者梳理统计了行业内排名10-60位的典型房企最近几年的财报数据，发现在2019年，房企综合回款率和销售回款率出现了一个分水岭。
一名房企人士指出，回款不好是因为销售，大房企这两年重点布局二线和强三线的城市，业内排名30-60，甚至往后的，还在调整土储结构过程中。与此同时，房企拿地很热，钱从哪来？在回款不好的前提下，只有通过负债获取资金。“从政府角度不愿意面对过多风险，现在这一波金融危机与全球宽松不一样，这一波还用房地产做蓄水池的话，金融安全就有问题。”
房企仍需要平衡投资与回款，因为30强房企中，触及“三条红线”的情况已经不容小觑。根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的收缩压力。
而在2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这表明后续房企整体降杠杆的压力会比较大。
资产负债率是体现房企运营能力的重要指标。若要降低这一指标，就需要房企增强销售力度，加快存货周转速度，扩大预收款项规模，与此同时，捂盘惜售行为也会受到打击。大部分30-60强的房企，资产负债率下调均比较缓慢，尤其是像新力这样处于规模扩张周期的房企，前后两年的资产负债率不过是1个百分比的差距。
一方面，有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善，才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，因此现阶段，房企对债务可能更偏向于存量管理。另一方面，由于扩大非控制性股东权益的难度更低，房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。
因此，“三条红线”中现金短债比进一步强调资金回收的效率，要求房企压缩回款周期，保证经营性现金流的充沛，而非通过借新还旧等方式，依靠债务资金维持表面流动性的稳定。其次，现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构，重点打击“短借长还”等行为，从这一角度看，未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高。
回款与拿地
据21世纪经济报道统计，2020年上半年，拿地投资超过销售回款50%的房企包括建发、金科、蓝光、荣盛发展等。
房企拿地积极性增强的原因之一就是销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。
房地产是周期性行业，在以往的小周期规律中，房企为了维持并扩大销售规模，自然在销售的同期进行拿地补库存，就如2009-2011年和2012-2014年这两轮小周期中，2010年和2013年销售放量的当年土地也相应放量，销量和拿地之间更多呈现是供需同步。但在2015年初开始的本轮小周期中，在2016年销售放量的当年拿地却是缩量了，绿城就是很典型的例子。绿城在2016年、2017年拿地近乎停滞，这导致今年上半年销售现金回款率虽然超过95%，但是结转面积下降约30%；绿城2019年全年销售回款率维持在87%，2019年上半年回款率88%，其管理层透露，今年全年回款率会比上半年略有下调。
一方面，从宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。2019年末的中央经济工作会议指出，“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。
另一方面，房企的杠杆率也已经自2017-2018年高位下行。2019年A股房企平均净负债率79.4%，同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。
华创证券指出，当前销售毛利率已出现阶段性见底，以阳光城为例，2019年末有息负债1,107亿元，其中银行贷款、债券类和其他分别占比47%、28%和25%。假设以上渠道融资成本分别下行50BP、80BP和300BP，则对应2020年利息费用/营收下降3.4%。假设存量债务久期为3年，则对应到年内利息费用/营收下降1.1%。
业内人士指出，若新政实施，净负债率的降低有赖于有息负债的压降，或者合并权益的扩张。在行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底的同时，今年融资成本的显著下行将进一步助力销售净利率形成阶段性底部，甚至部分优质房企将呈现净利率见底回升。